Po letech dřiny a šetření jste konečně dosáhli na hypotéku a nyní se ohlížíte po vlastním bydlení? Pokud vás při prohlížení inzerátů zaujal zbrusu nový dům nebo bytová jednotka od developera, jste tu správně. Developerské projekty mají totiž řadu specifik. Zde je 7 užitečných tipů, co si během koupě bytu od developera pohlídat.

1.    Kdo je developer aneb víte, s kým máte tu čest?

Koupě bytu od developera (nebo domu) je skvělou příležitostí, jak si vybudovat zbrusu nový, útulný domov. Než je v obchodu podepsán první dokument (např. rezervační smlouva), musíte mít jistotu, s kým jednáte. Při prověření vám pomohou veřejné evidence. Insolvenční rejstřík upozorní na riziko insolvence, Centrální evidence exekucí zase na exekuce. Obchodní rejstřík a Evidence skutečných majitelů vám zase přinesou informace o základním kapitálu společnosti, finanční kondici, skutečných majitelích, a pomohou vám ověřit, kdo je za developera oprávněn jednat (např. s vámi podepsat kupní smlouvu).

Mnoho informací zjistíte také obyčejným „googlením“. Internetový vyhledávač a sociální sítě o nás dnes prozradí mnoho. Jen několik kliknutí vás může upozornit na to, že developer neplní termíny, které stanoví rezervační smlouva, má finanční potíže, nedrží slovo ohledně klientských změn (např. výběru nábytku na míru) nebo v minulosti zkrachoval a nyní podniká pod novým jménem.

2.    Žádný podpis není bezcenný!

Developerské projekty jsou specifické v tom, že se koupě bytu zpravidla neobejdou bez uzavření vícero smluv. V okamžiku podpisu první z nich byt nebo dům existuje pouze na papíře, protože výstavba probíhá, anebo dokonce ještě vůbec nedošlo k poklepání na základní kámen.

Rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní a klasická kupní smlouva na nemovitost jsou 3 typické dokumenty, které většinou budete postupně uzavírat. Už na prvním podpisu přitom záleží: „Setkáváme se s lidmi, kteří mají pocit, že rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní není důležitá, k ničemu je nezavazuje, a proto ji podepíšou bez konzultace s právníkem. Říkají si, že za právní služby zaplatí, až přijde na řadu kupní smlouva. To už však bývá pozdě. Lidé se třeba dostanou do finančních problémů, koupě nemovitosti nemůže proběhnout, a navíc musí čelit nepříjemnému překvapení, že např. není možné odstoupení od rezervační smlouvy. Oni tak ke všem problémům musí navíc platit smluvní pokutu nebo jim propadne rezervační záloha, což se rovná statisícovým škodám,“ vysvětluje JUDr. Ilona Černochová z advokátní kanceláře Realitní advokáti s.r.o.

„Už první podpis lidi zavazuje k mnoha povinnostem – zejm. složit rezervační poplatek, v termínu doplatit další milionové části kupní ceny, a popř. zaplatit smluvní pokutu, pokud z koupě bytu od developera sejde z důvodu na straně kupujícího. Ať už je to rezervační smlouva na byt, smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo rovnou kupní smlouva na nemovitost. Při konzultacích se lidem snažíme stále dokola opakovat, že je levnější nechat si všechny podepisované smlouvy preventivně zkontrolovat než se následně s mnohonásobně vyššími náklady soudit,“ doplňuje zakládající partnerka Realitních advokátů, která se v roce 2021 umístila v prestižním žebříčku 100 žen československého právního byznysu.

3.    Můžu si vybrat vlastní nábytek?

Nespoléhejte se na to na 100 %, ale developer většinou umožňuje, aby si kupující při dostavbě vybrali nábytek, spotřebiče, podlahy nebo třeba obklady podle svého gusta. Platí, že co je psáno, to je dáno. Pokud vám developer klientské změny odsouhlasí, měla by takovou dohodu obsahovat např. rezervační smlouva na byt. Pamatujte si však, že pokud koupě bytu od developera nakonec neklapne z důvodu na vaší straně, developer po vás pravděpodobně bude chtít tzv. vícenáklady způsobené změnami, které jste si „naporoučeli“ na míru.

4.    Co je to přípustná odchylka a proč ji obsahuje smlouva o smlouvě budoucí?

Než se z projektu a krásné vizualizace vyklube hotová bytová jednotka a na řadu konečně přijde přejímka bytu (tj. převzetí bytu od developera), v kalendáři uplynou měsíce i roky. Může se stát, že výměra, kterou obsahovala smlouva o smlouvě budoucí kupní (nebo rezervační smlouva na byt) se liší oproti reálné velikosti bytu. Smlouva proto většinou obsahuje tzv. přípustnou odchylku, která určuje, o kolik se může developer při výstavbě odchýlit oproti původním technickým výkresům, aniž by to musel kupujícímu kompenzovat. Přípustné odchylce věnujte bedlivou pozornost. U stopadesátimetrového bytu zpravidla není problém, že má finální výměra „pouze“ 148 m². Když ale koupíte garsonku s výměrou 30 m², neočekávaný pokles o 5 m² by byl nepříjemnou čárou přes rozpočet.

5.    Dálnici za domem nechcete…

… a průmyslový areál nebo skládku nejspíš taky ne. Developer by vám měl na vyžádání ideálně předložit všechny dokumenty, které mají na výstavbu vliv – stavební povolení, územní souhlas nebo územní plán(ten si můžete případně sami lehce dohledat na stránkách příslušné obce nebo o nahlédnutí do něj požádat přímo na obecním úřadě). Čím více informací si ohledně developerského projektu a jeho okolí zjistíte, tím menší je šance, že vás za pár měsíců nepříjemně překvapí skládka, dálniční obchvat nebo vlakové nádraží, které vám vyroste přímo pod okny. Smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo rezervační smlouva na byt je mnohdy připravena k podpisu, aniž by developer držel v ruce stavební povolení. Vezměte v úvahu, že v takovém případě se může vaše stěhování buď pořádně prodloužit, anebo k němu teoreticky ani nemusí dojít.

6.    Developerské projekty – na co si dát pozor při nahlížení do katastru?

Důležité je také prověření nemovitosti, se kterým vám pomůže především nahlédnutí na list vlastnictví v katastru nemovitostí. Musíte mít jistotu, že až dojde na převzetí bytu od developera, na bytu či domu nebude váznout zástavní právo k nemovitosti (kvůli hypotéce, kterou si vzal developer), věcné břemeno (např. služebnost bytu cizí osoby) nebo jiné omezení vlastnického práva, se kterým nesouhlasíte. Naopak věcné břemeno inženýrských sítí (např. vedení elektřiny) není ničemu na překážku a nemusíte se jím zabývat. Katastrální mapa vám zase pomůže ověřit, zda je k nemovitosti zajištěn přístup z tzv. veřejné cesty.

7.    Kdy na mě přejde vlastnické právo k nemovitosti?

Kupní smlouva na nemovitost má nepostradatelné náležitosti. Musí obsahovat identifikační údaje smluvních stran (jméno, příjmení, dat. nar. nebo r.č. a adresu) a identifikaci nemovitosti. Musí z ní být patrná kupní cena nemovitosti a způsob její úhrady, ke které nejčastěji dochází prostřednictvím bezpečné advokátní úschovy.

Na kupní smlouvě určené pro katastr nesmí chybět úředně ověřený podpis smluvních stran. Podpis vám ověří např. advokát, který sepsal kupní smlouvu nebo úředník na pracovišti Czech POINT. Kupní smlouva na nemovitost se podepisuje zpravidla ve stejný okamžik jako návrh na vklad do katastru nemovitostí. Poté, co je proveden zápis do katastru nemovitostí, vlastnické právo k nemovitosti přejde na vás (kupujícího). Následuje převzetí bytu od developera (přejímka bytu), při které je vhodné s developerem podepsat předávací protokol. Ten obsahuje stavy měřidel energií, popis stavu bytu v okamžiku převzetí a popř. faktické vady a způsob jejich odstranění (nebo jiné kompenzace). Doporučujeme byt v okamžiku převzetí nafotit a natočit.